Insolvenz vorbeugen Bauträger Auswahl

XXL-Pleite an der Ostsee - Experte verrät, worauf man bei der Auswahl eines Bauträgers achten sollte, um nicht im gleichen Dilemma aufzuwachen

Das Ostsee-Resort Olpenitz, das ursprünglich bis 2025 fertiggestellt werden sollte, steht nun im Schatten einer großen Krise. Die Helma Eigenheimbau AG hat Insolvenz angemeldet, was rund 600 halbfertige Objekte und ihre Käufer in Unsicherheit zurücklässt. Die Insolvenz des Bauträgers ist besonders beunruhigend, da bereits in der Vergangenheit Probleme wie Baupfusch und die Abrechnung nicht erbrachter Leistungen aufgetreten sind. Potenzielle Käufer müssen sich intensiv mit der Historie und der finanziellen Stabilität eines Bauträgers auseinandersetzen, bevor sie sich entscheiden. Referenzprojekte müssen geprüft und Bewertungen anderer Kunden berücksichtigt werden. Ebenso wichtig ist es, einen genauen Blick in die aktuelle wirtschaftliche Lage des Unternehmens zu werfen, um sich vor so einem Dilemma zu bewahren. Im folgenden Artikel erfahren Sie, worauf man bei der Wahl eines Bauträgers unbedingt achten sollte, um nicht in der gleichen Misere zu landen.

Risiken bei der Verpflichtung von Bauträgern

Grundsätzlich handelt es sich bei Bauträgerprojekten um umfassende Komplettlösungen. Das bedeutet, dass der Käufer, der in der Regel ein Laie ist, von einem ausgewiesenen Experten kauft. Die rechtliche Abwicklung erfolgt gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), welche die Basis für notarielle Verträge zwischen den beiden Parteien bildet. Die Makler- und Bauträgerverordnung schreibt Zahlungspläne nach Baufortschritt vor und ist daher von zentraler Bedeutung. Denn mit dem Baubeginn und der Fertigstellung der Bodenplatte wird bereits ein erheblicher Anteil fällig, etwa 30 Prozent des Gesamtbudgets. Dies hat zur Folge, dass der Bauträger stets über eine finanzielle Reserve verfügt, während der Käufer in Vorleistung geht. Beispielsweise sind bei einem Wohnungskauf im Wert von einer halben Million Euro die ersten 150.000 Euro nahezu sofort zu entrichten, was dem Bauträger einen erheblichen Vorteil verschafft.

Doch die Immobilienbranche erlebte zwischen Januar und März 2024 einen Anstieg der Insolvenzen um 17 Prozent im Vergleich zum letzten Quartal 2023 - und ungefähr die Hälfte dieser Unternehmen waren Bauträger und Projektentwickler. Ein Ende dieser Krise ist noch nicht in Sicht: Laut Prognosen wird sich die Situation bis zum Jahr 2026 sogar noch verschärfen. Experten erwarten in diesem Jahr einen zweistelligen Anstieg der Insolvenzen. Für Menschen, die ein schlüsselfertiges Haus oder eine Bauträgerwohnung gekauft haben und noch auf die Fertigstellung warten, sind dies bedrohliche Aussichten - denn wenn der Vertragspartner vor dem Bezugstermin insolvent wird, können erhebliche Probleme für die Käufer entstehen.

Überprüfung der finanziellen Gesundheit des Bauträgers

Ein wichtiger Punkt für potenzielle Käufer ist, dass Bauträger üblicherweise für jedes Bauprojekt eine eigene Gesellschaft gründen. Dieses Vorgehen bietet den Bauträgern Sicherheit, da sie jedes Projekt individuell finanzieren können. Für Käufer ist es wichtig zu wissen, dass sie immer mit einer solchen Projektgesellschaft und nicht direkt mit dem Bauträger selbst zu tun haben.

Interessenten, die eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus von einem Bauträger erwerben möchten, sollten also die finanzielle Situation der Bauträgergesellschaft gründlich prüfen, da Bauträger in der Vergangenheit oft Gelder zwischen verschiedenen Projekten verschoben haben. An dieser Stelle ist die Beratung durch einen Steuerberater zu empfehlen, der sich mit der Thematik auskennt. Da veröffentlichte Zahlen in der Regel einige Jahre alt sind, können Käufer darauf bestehen, aktuelle betriebswirtschaftliche Daten einzusehen und von einem unabhängigen Wirtschaftsprüfer oder Steuerberater überprüfen zu lassen. Schließlich stellt der Kauf einer Immobilie für Einzelpersonen eine beträchtliche Investition dar, weshalb es durchaus angemessen ist, die aktuellen betriebswirtschaftlichen Zahlen des Bauträgers zu verlangen. Eine Investition von 500 bis 1000 Euro in einen externen Berater kann helfen, mögliche Risiken zu minimieren und ist gut angelegtes Geld bei einer so großen Investition.

Expertenmeinung einholen, um Verluste zu vermeiden

Ferner müssen Käufer verstehen, dass sie beim Erwerb eines noch nicht fertiggestellten Objekts nicht im Grundbuch eingetragen sind. Bis zu einem bestimmten Stadium bleibt der Bauträger oder seine Projektgesellschaft der Eigentümer des Grundstücks, während der Käufer lediglich eine Auflassungsvormerkung besitzt. Im Falle einer Insolvenz ist der Käufer daher nicht rechtlicher Eigentümer des Bauvorhabens und müsste gegebenenfalls die Fertigstellung selbst übernehmen. Konkret bedeutet dies, dass der Bauträger gemäß den Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) mehr Geld erhalten hat, als bisher in das Projekt investiert wurde. Zudem führt eine Insolvenz des Bauträgers zwangsläufig dazu, dass der Käufer finanzielle Verluste erleidet und zusätzliches Kapital benötigt, um den Bau abzuschließen.

Daher ist es dringend geboten, sich bei einem Bauprojekt immer über die beteiligten Handwerksfirmen zu informieren, um zumindest die wichtigsten Akteure des Bauvorhabens zu kennen. Besonders bei großen Projekten wie Mehrfamilienhäusern stellt dies eine besonders komplexe Herausforderung dar, weil zahlreiche Eigentümer betroffen sind. Angesichts dieser undurchsichtigen Situation sollte die Überprüfung der Seriosität eines Geschäftspartners oberste Priorität genießen. Deswegen sind Laien gut beraten, regelmäßig Experten wie Bauingenieure, Baugutachter oder Sachverständige hinzuzuziehen, die den Baufortschritt überwachen, durch Fotos dokumentieren und eventuelle Qualitätsprobleme frühzeitig erkennen.

Insolvenz vorbeugen: Bauträger Auswahl sorgfältig treffen

Um eine Insolvenz vorbeugen zu können, ist die Auswahl des Bauträgers von entscheidender Bedeutung. Ein erster Schritt ist die Überprüfung der Referenzen des Bauträgers. Hierbei sollten Sie sich nicht nur auf die Angaben des Bauträgers selbst verlassen, sondern auch unabhängige Bewertungen und Erfahrungsberichte anderer Käufer einholen. Besuchen Sie abgeschlossene Projekte und sprechen Sie mit den Bewohnern, um ein Gefühl für die Qualität der Arbeit und die Zuverlässigkeit des Bauträgers zu bekommen.

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die finanzielle Stabilität des Bauträgers. Fordern Sie aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertungen und Bilanzen an und lassen Sie diese von einem unabhängigen Experten prüfen. Achten Sie darauf, dass der Bauträger über ausreichend Eigenkapital verfügt und nicht zu stark von Fremdfinanzierungen abhängig ist. Eine solide finanzielle Basis ist ein wichtiger Indikator dafür, dass der Bauträger auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten handlungsfähig bleibt.

Darüber hinaus sollten Sie sich über die Vertragsbedingungen im Klaren sein. Lassen Sie den Vertrag von einem Fachanwalt für Baurecht prüfen, um sicherzustellen, dass Ihre Interessen ausreichend geschützt sind. Achten Sie insbesondere auf Klauseln, die die Zahlungsmodalitäten und die Absicherung Ihrer Vorauszahlungen regeln. Eine Bürgschaft oder eine Versicherung kann zusätzliche Sicherheit bieten.

Regelmäßige Bauüberwachung und Qualitätskontrollen

Ein weiterer wichtiger Punkt, um eine Insolvenz vorbeugen zu können, ist die regelmäßige Überwachung des Baufortschritts. Beauftragen Sie einen unabhängigen Baugutachter, der den Bau in regelmäßigen Abständen überprüft und eventuelle Mängel frühzeitig erkennt. Eine lückenlose Dokumentation des Baufortschritts kann im Falle von Streitigkeiten oder einer Insolvenz des Bauträgers von großem Vorteil sein.

Auch die Auswahl der Handwerksfirmen spielt eine wichtige Rolle. Informieren Sie sich über die beteiligten Unternehmen und deren Referenzen. Achten Sie darauf, dass es sich um seriöse und erfahrene Firmen handelt, die für ihre qualitativ hochwertige Arbeit bekannt sind. Eine enge Zusammenarbeit mit den Handwerksfirmen und eine transparente Kommunikation können dazu beitragen, Probleme frühzeitig zu erkennen und zu lösen.

Fazit

Als Käufer sollte man sorgfältig handeln und sich beraten lassen. Die rechtliche Prüfung des Kaufvertrags sowie die unabhängige Überprüfung der wirtschaftlichen Lage des Bauträgers durch einen Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer sind dringend zu empfehlen. Im Verhältnis zu den Gesamtkosten erfordern diese Schritte nur geringe Investitionen. Wer als Käufer sein Vermögen schützen möchte, sollte vorsichtig vorgehen und sorgfältig prüfen, wem er seine Zukunftspläne anvertraut.

Über Dr. Peter Burnickl

Dr. Peter Burnickl hat sich zur Aufgabe gemacht, mit einem neuen Ansatz für nachhaltige, optimierte und wirtschaftliche Gebäude zu sorgen. Er ist der Geschäftsführer der Pro Bauherr GmbH und kennt diese als Ingenieur, Projektentwickler und Bauträger genau. Mit seinem Team unterstützt er Bauherren dabei, so zu bauen, dass alle Kosteneinsparpotentiale voll ausgeschöpft sind.

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